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Les grandes étapes de l'acquisition immobilière en France

L'achat d'un bien immobilier en France suit un processus encadré, articulé autour de plusieurs documents contractuels clés.

Tout commence par la signature d'un mandat de recherche, qui formalise la relation entre l'acquéreur et le professionnel chargé de trouver le bien correspondant à ses critères. Parallèlement, le vendeur signe un mandat de vente avec son agent immobilier : ce contrat obligatoire définit les conditions dans lesquelles le bien sera mis sur le marché.

Lorsqu'une offre est formulée et acceptée, les deux parties procèdent à la signature du compromis de vente (également appelé sous-seing privé), en présence d'un notaire. Ce contrat synallagmatique consigne l'accord des parties sur le bien et le prix, et précise les conditions générales et particulières encadrant la transaction. À cette occasion, l'acquéreur règle un dépôt de garantie d'environ 10 % du prix, qui sera déduit du montant total lors de la signature de l'acte définitif.

À compter de la signature, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut renoncer à l'acquisition par lettre recommandée, sans pénalité. Le vendeur, en revanche, ne peut se désengager sans indemniser l'acheteur. Une fois ce délai écoulé, le contrat devient ferme et ne peut plus être modifié par aucune des deux parties.

À noter que le prix affiché intègre la commission de l'agent immobilier.

La dernière étape est la signature de l'acte authentique devant notaire, intervenant en moyenne trois mois après le compromis. Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix de vente et sont pris en charge par l'acquéreur ou le vendeur, selon les modalités prévues dans le mandat de vente.

Les diagnostics techniques obligatoires lors d'une vente immobilière en France

Toute mise en vente d'un bien immobilier en France implique la constitution d'un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), remis obligatoirement à l'acquéreur avant la signature du compromis. Ce dossier s'est considérablement étoffé ces dernières années, sous l'effet des lois successives sur la transition énergétique et la sécurité des occupants.

Performance énergétique — Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est exigé pour tout bien mis en vente. Sa validité est de 10 ans pour tous les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021 ; les DPE effectués entre 2018 et juin 2021 sont quant à eux automatiquement expirés et doivent être refaits avant toute mise en commercialisation. Au-delà du DPE, un audit énergétique est désormais obligatoire pour la vente de toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Ce document détaille les travaux à réaliser et les économies attendues, et conditionne l'accès aux aides publiques telles que MaPrimeRénov'. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. 

Sécurité sanitaire — Les diagnostics amiante et plomb garantissent la sécurité sanitaire des futurs occupants. Le diagnostic plomb (CREP) est obligatoire pour tout bien construit avant 1949, tandis que l'état d'amiante concerne les constructions dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. 

Installations intérieures — Un diagnostic de l'installation électrique est requis pour tout réseau de plus de 15 ans. Il en va de même pour l'installation de gaz de plus de 15 ans. Pour les biens non raccordés au réseau public d'assainissement, un diagnostic d'assainissement non collectif est obligatoire ; en cas de non-conformité, l'acquéreur dispose d'un an après la vente pour effectuer les travaux de mise aux normes. 

Risques et environnement — L'État des Risques et Pollutions (ERP) doit être produit pour tout bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, ou dans une zone de sismicité. Ce document informe l'acquéreur des risques naturels, industriels ou de pollution des sols susceptibles d'affecter le bien. La présence de termites doit également faire l'objet d'un diagnostic dans les zones géographiques concernées par un arrêté préfectoral.

Mesurage en copropriété — Pour tous les lots en copropriété, la superficie privative doit obligatoirement être mentionnée dans la promesse de vente et l'acte authentique, conformément à la loi Carrez. Une erreur de plus de 5 % entre la surface indiquée et la surface réelle ouvre à l'acquéreur le droit d'exiger une baisse de prix proportionnelle, même après la signature définitive. 

À noter : Le non-respect de ces obligations peut entraîner de graves conséquences : annulation de la vente, diminution du prix, voire sanctions pénales pour les diagnostics les plus sensibles (DPE, amiante, plomb). 

Participer aux ventes aux enchères Sotheby's

Sotheby's tient chaque année plus de 350 ventes aux enchères, principalement dans ses salles de New York, Londres et Paris, mais aussi à Hong Kong, Amsterdam, Genève, Milan et Singapour. La maison rayonne ainsi sur l'ensemble des grandes places financières et culturelles mondiales. Sotheby's Realty France

En amont de chaque vacation, les lots sont présentés au public lors d'expositions organisées pendant plusieurs jours avant la date de la vente. Des catalogues détaillés, comprenant la description de chaque œuvre, sa provenance, les références bibliographiques et l'estimation du prix, sont mis en ligne sur www.sothebys.com en plusieurs langues, accessibles et téléchargeables bien avant le jour de la vente.

Les amateurs peuvent participer aux enchères de plusieurs façons : en assistant à la vente en salle, en soumettant à l'avance un ordre d'achat écrit — disponible en ligne ou au dos des catalogues imprimés —, par téléphone pour les ventes sélectionnées, ou encore directement en ligne via le site de la maison.

Sur le plan tarifaire, Sotheby's a revu sa grille en février 2026. À Paris, la commission acheteur s'élève désormais à 28 % jusqu'à 1,75 million d'euros, puis à 22 % entre 1,75 et 7 millions d'euros, et à 15 % au-delà. Cette commission, qui s'ajoute au prix d'adjudication, constitue le coût total à régler par l'acquéreur. À noter que les ventes de vins et spiritueux font l'objet d'un traitement distinct, avec un taux forfaitaire de 24 % sur le prix marteau.

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